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青岛房价进入下跌期了吗?

发布时间: 2017-06-14 09:52

据说这两年,每当6月,资金就会紧张。

2013年6月,钱荒事件,猛然发生,吓人一跳。

2015年6月,股市反转,然后崩盘,一泻千里。

2017年6月,银行忽然又资金紧张了。


 

6月2日以来,包括国有银行、股份制银行、城商行在内的各类银行,发行的理财产品,全部都出现了预期收益率5%以上的产品。部分银行近期发行的理财产品中,预期收益超过5%的,占比已经超过70%。

这显然不是简单的限贷问题,而是整个银行业的资金紧缺。所以导致各家银行齐刷刷提高利率。咨询了几个银行的分行行长朋友,有说今年整体会很紧张的,有说也就六月一个 月,七八月会缓解一些。

上述是目前楼市的金融背景,这个背景其实在四五月份已经体现在二手房市场了,二手房连续两个月成交大跌,这是第一因素。

金融的收紧,6月份迅速蔓延到一手房,于是便和5月预售证管理新通知一起,成了开发商头上的两大枷锁。

正是这两大枷锁,锁住了楼市疯牛,起到了比3月 两次调控政策还要有效的作用。让青岛楼市在政策不严厉、土地不供应的基础上,进入了一个新状态。

这就是三月做节目的时候就说过的,下半年青岛楼市会进入扑朔迷离状态,现在虽然是六月,已经是提前正式进入了这样的状态。

这个新状态,就是从经济形态角度,楼市既是市场经济,又是计划经济,更是管制经济。

从市区和郊区来看,显然市区坚挺,甚至还涨,而郊区的几个盘在预售证限价和银行房贷收紧的双重压力之下,会开了几个口子。但汹涌的购房者会马上堵上这个口子。不想开口子的,就捂盘惜售了。或者再用别的办法。比如市区海尔立交桥旁某新盘工程尚未出地面,网上炒房已经遍地飞到26000了。

真正便宜的房子,哪怕是郊区的大鳄便宜开盘,你也得凭借关系后门或者另外价格才能拿到。

而土地出让缓慢,导致地王一个接着一个,黄岛的灭了,胶州的却是二手地出让,又涉及国有资产保值,国土局无法干涉。更加让乱象丛生。

所以,下半年楼市必然是光怪陆离,扑朔迷离,因为金融上、政策上、土地争夺上、市场竞争上、企业内部等等各方面不确定因素太多,尤其是郊区盘,西边地王,东边低开,这个要车位,那个要全款。

影响最大的是前期增长最快、泡沫最大的所谓高新区。而那个引发泡沫的青岛中学,居然收费三万六,作为一个正在大举招聘教师的崭新学校,没有任何证据能够证明这是个多么牛的名校,居然就收这么高的费用,不知道如何收场?当初卓越蔚蓝的北师大小学多牛多牛,现在还牛吗?

世茂半年没开盘了,半年前没买过超过一万的房子。如今在预售证压力之下,推盘量大的局面下,就把涨价的速度放慢了,加上所谓车位的多出来的钱,两次开盘,小户型价格差不多一万一二,大户型差不多一万二三,其实也不便宜,主要是中欧的顶着,于是就被一扫而空。最心塞的怕是近期一部分没买到中欧的去化一万五左右买了世茂二手房的傻大头们,由于是二手房,还不能去售楼处闹,所以只好打掉牙和血吞了。当然旁边盘那些四五十万买车位的估计也是同样感受。

2017年的楼市最大的特征就是遍地都是傻大头们,傻到什么程度?西海岸胶南一个商业公寓,已经被法院查封十次,据说从北京来了一群忽悠,居然都被炒到13000的单价,要是到延吉路万达39克拉二手房还不到这个价。傻大头们就信所谓的十年返租,就冲了上去,可怜之人必有可恨之处,如果不是政府连发警告,这些人将来必然钱房两空。沪上南京路据说因为商改住贬值的事,都上街了。

高新区某楼盘一百多套商铺,原本开发商很愁,结果发现抢不到住宅的人已经基本失去理智,完全可以利用之,于是定了高价之后,竟然还是被抢光。荒无人烟的马路上卖出了和市区 商铺差不多的价格 ,真是全靠傻大头们了。

地王旁边那个卖火腿肠起家的企业也要开盘了,熟悉这个盘的人都知道,南面三栋楼停工至少一两年,至于高新区管委旁边的写字楼和正阳路北的工业园早已烂尾,总部老板被监视居住,整个企业处于资金链断裂状态,这么一个楼盘,自然要便宜卖,但是八九千之下的风险也是不小,谁知道未来如何演变?购房者那管这个,抢了再说,大不了再找个傻大头转卖解套就是了。当然,真套住了,也就只能悲剧了。

最近国隆幸福城的业主们正在阻断瑞昌路大闹,有业主本来买来结婚的,现在孩子都满街跑了,而且经济房是买政府的,也是无人负责。

这么一折腾,地王的定价就成了一个 不小的难题,定高了,预售证没戏,客户积累也是问题。定低了,成本倒逼呢。还有引领高新区价格新地标的大盘们,预售证基本拿不到。

某大盘几百套房子已经预定完毕,省里市里区里的大大小小的关系已经排满,就是预售证能批准的价格是市场所能达到的价格差着好几千,你说咋办?

某小盘想卖一万八,拿证根本没戏,资金撑不住了,于是卖股份,换来大鳄资金,支撑住项目的资金链。

 西海岸某外来公司是销售公司出身,实力一般,曾经把郑州土地市场搅得天翻地覆,但因为在北京拿地耗资 巨大,急于回款,因此出现了高层卖一万出头,小高层本该定价11000却因为贷款速度无法满足需求只能8900收全款的低价抢客办法。

 上述只是楼市乱糟糟的冰山一角而已,市场机制已经扭曲,金融政策骤然收紧,价格管制步步为营,每家楼盘对资金的需求又有差别,所以就会出现不同的招数,晚上甚至半夜开盘,手机屏蔽等等,让购房者看来眼花缭乱,无所适从。

 但有一点,市区的风险在这样的局面下,会远远低于郊区。迄今为止,闹腾的基本都是郊区北海岸和西海岸的楼盘,市区价格基本没啥动静。

有人说东李米罗湾降价了;又有媒体说他家没降,签约价都3万;还有人说它家车位都40万了;仔细考察一下,三种说法都是错的。第一种说法是把新开的倒坡山边的和以前中间的对比,第二种说法是忽视了大量赠送面积,第三种说法是没区分母子车位和单独车位,这些具体情况必须搞清楚,才能得出结论。该盘其实最大的优势是靠近万科如园,有该盘小高层27000的对比,16000的洋房才是卖光的根本原因。

总体来说,两大枷锁之下,青岛楼市整体算是进入了结束疯狂上涨的新阶段。但市区郊区分化极大,具体区域和具体楼盘更要要分开来看。一手楼盘成交量并没有大幅度萎缩,更谈不上有价无市,投资性客户依旧汹涌,日光盘依旧频出,因此说什么楼市崩盘崩塌,纯属一厢情愿的胡扯。

 再细一点说,甚至青岛楼市的降价期也没有到来,那还需要时间和楼市的冷却。只是郊区便宜一点买房的机会多了而已,当然这也需要你的关系和捕捉机会的能力。而另一个意义上,高位买房风险也更大了,你刚买完房子忽然发现旁边新开那个盘居然便宜不少。所以,不要像上半年那样傻乎乎,见房就抢,拼命追高,否则你就是那个傻大头了。