青岛楼市3.30调控加码之后，有很多朋友来问，一是事忙，二是要观察一下。我原来在分答回答关于今年楼市形势的时候，认为青岛楼市上半年会涨，下半年会扑朔迷离  。现在看，这个扑朔迷离提前到二季度了。

    首先梳理一下这一个多月来的楼市脉络，全国和青岛基本上是这三部曲。

第一部曲:应付

    三月上半月的两会基本没提到多少房地产的问题。住建部陈先生还说一季度房价稳定，但是很多媒体开始报道很多地方的楼市失控，房价暴涨。

    青岛因为没有调控，所以也是暴涨，结果在两会结束当天，发布宽松的调控命令，尤其二套房首付四成和不禁购最为明显。结果不但没起作用，反而引发郊区炒房热潮。

第二部曲：出招

    但结束后没几天中国高层论坛上，从最高层的高丽到小川，到新上任的发改委何主任，都清晰表明要调控房地产过热。这是给第二部密集调控吹响了号角。很多城市开始相应，高烧不退的杭州第三套禁止购。紧接着，住建部3.29会议，算是把火又烧旺了，十几个城市一周内纷纷出台，其中以北京最牛，全面堵截炒房。

还在开党代会中的青岛一看，赶紧跟上，于是认房也认贷迅速跟进，这一条算是跟全国接轨。而更为严厉的是两年内禁止买卖，直接打击短期炒房一族，算是有点杀伤力。

第三部曲：灭火

    四月一号雄安新区横空出世，引发环京炒房族大举杀入，三天涨价十倍，其疯狂达到沸点，遭到政府全面封杀。于是全国性更加严厉政策紧随而来。

    四月六日，住建部和国土部发布通知，严防地王，增加土地供应。北京迅速跟进，推出通州改造计划和五年六千公顷推地计划，算是又一次全国领先，但也要看具体执行力度。

    可巧的是，当天黄岛北部诞生地王，溢价率超过三倍，富力要以此为跳板进入青岛。这极为尴尬，有点顶风上的感觉。估计领导发了火，于是两天后地王取消，富力比上次的阳光城，更加戏剧性的一幕诞生。而胶州楼市火热之后，开始对胶州以外的人限购，以打击炒房族。

总体来看，这一个来月，是无论京城还是地方，都是高潮迭起，步步加码。地方政府从察言观色到迅速跟进，炒房族从肆无忌惮到提心吊胆，这次已经很清楚的表明了决策层的态度了，不把房价稳定住是不罢休了。连冻结市场交易这样的狠招全国数个城市都用了。所以这个行业中的人，无论哪一方都必须认清形势，考虑好下一步的应对了。政府再糊里糊涂放地王肯定是要挨批的，企业再头脑发热抢地王，也怕是很难消化了。至于高价买房者，必须慎之又慎了，对于全国很多区域而言，股市五千点应该到了。

比如一线城市里，深圳成交量已经到了只有区区八百套，上海楼市也消停了，只有北京一直在闹，不幸遭遇了蔡奇同志，给上了数道紧箍咒，看来下半年的调整应该也没啥问题了。为了扩大土地供地，集体建设用地入市政策突破。北京大开集体建设用地入市之门，拟供应的6000公顷土地中，有1000公顷是集体土地。

那么你们最关心的青岛会咋样？核心是新班子的态度，如何评估当前楼市,然后再看他们的执行力。

因为就青岛现有的政策而言，其实还是不严格，对比一下全国其他热点城市的调控，你真会发现，这太松，所以短期来看估计还会加码。

而稍微放长期来看，只怕还是要解决供地的问题，但问题是，现在连供地的机制问题都没解决，熔断之后怎么办?如何确保不出地王？  这些问题都没解决，如何让土地顺利出让，恐怕是新班子必须迫在眉睫要解决的问题了。

而青岛市区存量早已不足半年消化周期，如何按照住建部国土部的要求增加供地?现在只有崂山区有大片旧村改造用地，但今年青岛几十个两改项目竟然崂山只有一个小小的北涧项目。地供不出来，这怕是摆在新班子面前的最大难题。两年以来，正是这个因素成为青岛房价暴涨的源头。

还是那句话，郊区全靠红岛大拆迁了，城阳黄岛可以多供新地，即墨胶州可以多转让存量地，但前提是要稳住房价。胶州的措施还是及时得力的，毕竟还有大量拆迁，毕竟在划区问题上已经慢了一步。但如果能形成青岛房价的锅底，形成水往低处流的优势，未必不能翻盘。所以，房价是多少，领导很重要。毕竟国土部要求六月底前要公布未来几年的供地方案，且看换完届的新班子如何应对。