青岛限购政策跟随出台后，之前害怕抢不上房的，部分小刹车，一个长期纠结的问题再次打问号，青岛这房价会跌吧！？现在再买房会不会成接盘侠？！然后求助百度、进群、看报道、看分析......从日本崩盘说到德国滞涨说、中国人均住房自持率70%以上........

      没买房的或准备入手二套还在观望的，自然期待房价便宜，眼里更多的正论、反论、真消息、不定消息....一堆指向房价下跌的种种证据，而一跑到售楼处，怎么还有这么多人买房？置业顾问还很牛？

    纠结的问题再次纠结，青岛这房价会跌吧！？能跌吧？！要没跌，错过了上车机会，捂手里的钱又缩水了咋整？

    考虑到新房、二手房市场本身差异性，大熊拟对这两块做单独分析。先来谈谈青岛新房市场。

    首先，新房、二手房要去关注的是，对中央政策、地方政策的理解，无论中央还是地方的政策，目的重点调控房价上涨过快的趋势，而非让房价大跌下去。“房子是拿来住的，不是拿来炒的”“房价不会长到天上去”北京的系列紧箍咒政策，雄安炒楼的打击，中央政策明确剑指炒房客、打压房价继续拉升；青岛限购政策出台相对较晚，实际已方便让该买该改善的给足了空间，本轮把今年补涨火热区域：高新区、黄岛区纳入限购范围，而非限购市胶州即墨高烧不退，又逐渐区域加码，后又出台不动产不足两年不得参与交易，重点打击短期炒客。青岛调控政策逐步加码过程，耐人寻味地方政府对房地产的真实心态也可从中以管窥豹，出政策是要紧跟中央指示，政策过严又怕伤了地方GDP、地卖不出去也头疼......所以投石问路，逐步加码，更期待青岛楼市略微消停，不要蹿成出头鸟。

明确了政策的实际意图，青岛新房房价走势则要结具体市场情况来分析，重点考量一线城市传导预期、青岛新房供需变化。

2017.03  青岛新房库存

    先来看看青岛新房的库存，青岛库存从已从高位转化为住宅供应偏紧，新房整体不存在大幅降价基础；截止至3月底， 青岛全市新房存货11.31万套， 全市6.69月去化，其中高新区、城阳、黄岛、李沧新房在售房源去化不足5个月，供应较紧张；其中还包含公寓、写字楼，刨去商业部分，青岛新房住宅库存量则更低，历经2016年去库存，当前青岛新房市场，整体供应偏紧，全青岛而言，刚需、改善区域关注度较高的李沧、市北片区，有住宅可售的楼盘屈指可数，对开发商而言，有货为王、有地为王；年初回来青岛新房市场急速升温不仅让买房人、也让开发商始料未及，青岛多数楼盘要么仅剩住宅尾盘和商业，要么有储备的，工期还赶不上，中小户型整体断货现象较普遍。此外，整体经济不景气短期不会有明显改善，外加今年棚户区改造，二孩效应等，刚需、刚改需求依然强劲，由此可见、从库存供需情况来看，青岛新房房价整体无大面积滑坡的支撑。

       青岛高新区、黄岛以及即墨、胶州等投资客占比较大区市，房价受一线传导波动可能较大；再看下一线市场传导的预期，国家密集多轮调控，尤其是对北京楼市和雄安炒房的重拳、表明打压炒高房价的决心，热点一线北京、上海、深圳的楼市影响已然显现，这个预期对热点二线、二线的影响无疑是较大的，去年以来，受热点城市带动，很多北上广深乃至热点二线的投资客，看到青岛房价整体还好，涨幅不算高，又不限购限贷，纷纷跑来青岛买房投资，这部分客群多借力杠杠，重点考虑短期倒手获利，受政策、市场预期影响明显，而青岛后面出台的限购、限售政策，对短期加杠杠炒房客群影响较大；同理高新区、黄岛、即墨、胶州等投资客加杠杆涌入楼盘，尤其是体量较大，投资客占比较大的楼盘，房价波动几率也较大。

     当然，具体而言具体楼盘还有开发商资金压力、任务量、市场预判诸多因素影响，对多数青岛自住买房人而言，近期青岛新房市场相对稳定，精装、捆绑车位等加价手段有望隐退，对买房人而言，也算不幸中的万幸。