青岛限购后，前期向大熊咨询青岛买房买哪儿的，变成青岛房价会跌么？大熊单独撰写小文一篇，以供参考；登陆账号又发现，去年年初大熊更勤快，早在年初就写了稿发了帖，2016年默默买房的伙计们尽管乐吧，如果你之前看过此文，又恰好买了房，赶在2016上了车，欢迎回复下当时买的价格。

今年也在纠结这个问题的，可以稍微了解下去年青岛楼市的形势参考。

2016青岛买房合适么?2016青岛房价是否下跌?

2016.02

【熊扒楼市】很多刚需、改善一族，买房前条件反射的 个问题,“现在青岛买房合适么？青岛房价能不能跌？”手里不超3套，涨点跌点没啥影响，为嘛纠结？

后一寻思，一则买房毕竟是大事儿，即便是 套，没买想抄底、买了盼着涨实属人之常情；二来信息泛滥信息又极不对称，打开手机电脑，跳出来“牛刀王健林任志强神一致房价暴跌”“青岛人口超900万青岛房价或大幅上涨”……..大咖媒体自媒体轮番轰炸，业内都难免被整晕。

大熊个人认为，自住买房，不论买首套还是改善，能凑上首付、按揭可承受的，只要在青岛市区买房，当下就是不错的时机。

理由一 青岛人口超900万 人口增速放缓但有基本需求支撑

青岛作为人口输入型城市，尽管增速放缓，除了是青岛人的青岛，青岛还依旧是山东人的青岛、东北人的青岛，需求有支撑，青岛楼市整体稳健。

理由二 青岛市区住宅库存在安全线内 青岛房价已然5年低位

2015青岛新房二手房都卖得火，市区价格触底反弹趋势；2015青岛新房二手房成交同比大涨，新房李沧二手房市北火热。回顾下2015青岛楼市成交情况，青岛市新建商品住宅销售量已经达到12.72万套，创历史新高。比之2013年的峰值仍多卖了7851套，同比去年90778套成交量更是有40.18%的大幅上扬。

其中，城阳、李沧、黄岛、胶州的成交量均超过15000套，城阳、李沧成交过1.8万套，新房住宅市场，李沧可圈可点，2015青岛个盘销售 0中，6个项目在李沧，李沧区同比2014大涨43.3%；维多利亚湾、东方影都、中南世纪城、海尔鼎世华府、伟东幸福之城、越秀星汇蓝湾、绿城理想之城、 蔚蓝群岛成交超过1000套。

而青岛二手房2015年全年网签43274套，同比2014年上涨68.71%，比2013年网签高峰多5590套。二手房市场来看，市北二手房成交超过1.5万套（包括老四方）。

随着经济增速放缓、当下青岛库存整体去化需20个月，青岛房价整体大幅上涨可能性也同样不大。

自2014以来，青岛高库存一直在降低，而2015青岛全市新房房价均价 为8723元/平，达到了自2010年底、60个月以来的 水平。2015年青岛新房住宅全年下跌471元/平，跌幅达5.12%。市北、李沧、城阳刚需、刚改区域的新房房价多数逼近成本、接近2010年的价格，而2015年底有触底反弹的趋势。新都心版块的中信城、东李版块诸多项目PK，城阳白沙湾片区等不少项目为了走量、都打出了底牌价。

现在买就等于抄了青岛近五年房价的底，想抄近10年的底，在有一定竞争力的二线青岛，有这个想法是不是太贪心？

理由三 政策利好继续 贷款利率近十年  利息有望继续走低

自2015年以来，央行5次降息、5次降准，平均近每两个月就降一次，贷款基准利率已由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%，这已是近十年来的 水平，而公积金贷款利率更早已是“历时 ”。

大白话就是，现在房贷很划算，且贷款利息有望走低，毕竟国内利息还是偏高的，走低是趋势。

提醒青岛外围区市、商业库存风险较大 入市需谨慎。

青岛大体量的库存存在在外围区市，且去化周期长，风险较大，青岛商业存量600万平，去化周期需71个月，风险较大，经济不景气，入市更需谨慎。

个人认为，只要在青岛市区买房，自住的，不论买首套还是改善，当下就算不错的时机。

政策转向，鼓励自住购房！2015政策转向、2016政策持续宽松、去库存是主基调。

从连续5次降准、5次降息、330新郑、首套房商贷比例降至25%、全面二孩政策放开…..2015房产政策完全实现了从抑制到支持的全面转向。2015年房产政策主要以金融性扶持政策为主，拉动市场成交有助推作用，房价影响较小。

房贷便宜了！政策利好继续贷款利率近十年 ，利息有望继续走低。

自2015年以来，央行5次降息、5次降准，平均近每两个月就降一次，贷款基准利率已由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%，这已是近十年来的 水平，而公积金贷款利率更早已是“历时 ”。

就是现在房贷划算，且贷款利息有望进一步走低，毕竟国内利息还是偏高的，走低是趋势。

青岛人多有支撑！青岛人口过900万，二线人口输入型城市。

买房而言，青岛算得上是山东人的青岛，东北人的青岛；山东人观念相对传统，年轻人大学毕业后极少部分留北上广一线外，多数会回山东，回山东主力两个城市：济南、青岛，青岛占着自然环境、气候好的优势，尽管房价更高、工资低，青岛吸引力仍较大。通过买房买车等消费，新青岛人把老一辈积累的财富带到青岛，新青岛人辛勤工作创造的财富也贡献给青岛，拉动了青岛建设。青岛作为二线城市，又属于人口输入型城市，青岛住宅市场整体稳健。

同样，青岛房价大幅上涨可能性也不大，截止至2014年年底，青岛全市人口904.6万，近五年来，青岛人口增速放缓，一年慢过一年，一年增加8至10万左右，增幅放缓一半，另外，青岛城镇化率达到68.41%，每年新增还不到0.8%，流动人口减少，房地产开发也将减缓。

青岛新房存货少了，青岛库存持续下降、区域分化明显。瞅着青岛高库存的数，听着专家的呼吁，想买房又等着青岛房价下跌的，建议要么别管那么多，要么搞清楚更全面、重点的数。

2015年青岛商品住宅整体存量达2057万方，环比2014年仅增3万方，去化周期为20个月。青岛20个月的去化周期到底高不高？

目前，24个重点监测城市中，14个城市库存消化周期超过18个月。（库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，时间在12个月左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。）整体而言，青岛库存偏高，但要注意青岛库存自2014年以来持续下滑，另外库存区域分化明显，大体量的库存存在外围区市且去化周期长，集中在黄岛、胶州和即墨等远郊地区，其中莱西去化周期达到33个月。

库存压力相对较小的是市内四区，土地稀缺，未来的供应不足；其中李沧及老四方以刚需客群为主，去化速度较快，周期在11个月，市场风险较小；库存量较小的区域，房价较为坚挺，房价下降的可能较小。市南崂山虽然库存不高，均价较高以及大量商业，去化周期较长。值得关注的是，青岛商业存量600万平，去化周期需71个月，风险较高。